Đất trồng cây lâu năm có chuyển thành đất thổ cư được không?

Do nhu cầu về đất ở ngày càng tăng cao, người dân hiện nay rất quan tâm việc đất trồng cây lâu năm có chuyển thành đất thổ cư được không. Bài viết sau đây sẽ thông tin cụ thể đến bạn về vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất và những rủi ro pháp lý khi mua đất trồng cây lâu năm.

Đất trồng cây lâu năm và Đất thổ cư

Đất trồng cây lâu năm là gì?

Theo Điều 13 Luật Đất đai, đất trồng cây lâu năm là đất nông nghiệp, được nhà nước giao cho cá nhân, gia đình, tổ chức trồng cây lâu năm để sản xuất, kinh doanh trong một thời hạn nhất định, thường thì sẽ rơi vào khoảng thời gian 20 năm,30 năm....!

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là thuật ngữ dùng chung cho đất ở, bao gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT).

Đất trồng cây lâu năm chuyển thành đất thổ cư
Đất trồng cây lâu năm chuyển thành đất thổ cư

Nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật mà là một cách gọi thường dùng của người dân dành cho đất ở.

Đất ở do gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất có thời hạn sử dụng lâu dài theo quy định tại Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013.

Đất trồng cây lâu năm có chuyển thành đất thổ cư được không?

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu chính đáng của người dân. Vậy nhưng không phải trường hợp nào người dân cũng được chuyển đổi. Một số trường hợp cụ thể khi được phép chuyển đổi nhưng cần phải có giấy phép của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ ​​đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là được phép. Theo quy định về phân loại đất của Điều 10 Luật Đất đai thì đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, đất ở (thổ cư) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Do đó, người dân được phép chuyển đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này cần phải được sự đồng ý của các cấp có thẩm quyền nơi có đất theo quy định của pháp luật.

Điều kiện để đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư

Người sử dụng đất khi chuyển từ ​​đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư phải tuân theo các điều kiện quy định tại Điều 52 và Điều 57 của Luật Đất đai 2013 như sau:

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp quận (huyện). 

Dựa trên nhu cầu chuyển mục đích sử dụng, phải có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư như thế nào?

Người sử dụng đất cần nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo giấy chứng nhận cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường để xin chuyển đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư.

Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư

Sau đó, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xem xét hồ sơ; xác minh thực địa, đánh giá nhu cầu  sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện đúng nghĩa vụ pháp lý; trình ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chủ trì việc cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính.

Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ​​người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư để được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Do nhu cầu về đất ở ngày càng gia tăng nên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là rất cao. Trong đó, vấn đề về lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở đang được nhiều người thắc mắc.

Những rủi ro pháp lý khi mua đất trồng cây lâu năm

Đất trồng cây lâu năm hiện đang rất thu hút các nhà đầu tư có kinh nghiệm do bỏ vốn ít nhưng thu lại lợi nhuận cao. Nhưng chính vì sự hấp dẫn của nó mà nhiều người đã chấp nhận rủi ro khi chưa tìm hiểu rõ ràng.

Vì đất nông nghiệp chiếm diện tích hơn 80% nên việc mua đất trồng cây lâu năm đang diễn ra trên khắp  Việt Nam. Sau đây là những rủi ro thường gặp nhất khi mua đất trồng cây lâu năm.

Đất không rõ ràng về pháp lý

Hiện nay, việc mua bán đất trồng cây lâu năm không rõ ràng về pháp lý là điều mà khách hàng thường gặp phải. Không phải ai cũng có kinh nghiệm để tránh những rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm, gây hậu quả lớn cho người mua.

Vì nếu người mua đã đặt cọc nhưng chưa làm sổ hồng hay bất cứ giấy tờ gì, thông tin về lô đất sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp với chủ trước hoặc với hàng xóm ở cạnh.

Chỉ có những văn bản viết tay hoặc không được  công nhận hợp pháp về đất đai là vô ích trong trường hợp có tranh chấp.

Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư
Đất trồng cây lâu năm là đất nông nghiệp, được nhà nước giao cho cá nhân, gia đình, tổ chức trồng cây lâu năm để sản xuất, kinh doanh trong một thời hạn nhất định, thường thì sẽ rơi vào khoảng thời gian 20 năm,30 năm....!

Không những vậy, đất trồng cây lâu năm không có pháp lý, tư cách pháp nhân rõ ràng thì bạn không thể thế chấp ngân hàng, và việc bán lại rất khó vì nó không có tính thanh khoản. Trường hợp xấu nhất là đất thuộc diện thu hồi thì người mua xem như "trắng tay".

Đất vướng quy hoạch

Khi đất trồng cây lâu năm đã nằm trong diện quy hoạch thì không được hoặc bị hạn chế quyền chuyển nhượng vì nếu đất nằm trong quy hoạch sẽ bị thu hồi để sử dụng cho mục đích xây dựng thuộc kế hoạch của nhà nước. Tuy nhiên, có nhiều chủ đầu tư cố tình che giấu tình trạng đất nằm trong diện quy hoạch nhằm đánh lừa người mua. Điều này rất khó cho những khách hàng chưa có kinh nghiệm để có thể tránh được. Những lô đất vướng quy hoạch thường có giá trị rất thấp và gây bất lợi cho người mua.

Đất trồng cây lâu năm dù vướng quy hoạch, tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng trên thị trường hiện nay vẫn có không ít  người chuyên  mua đất vướng quy hoạch, mong được đền bù hoặc chờ xóa bỏ quy hoạch. Bạn cần phải suy nghĩ kỹ  để đưa ra quyết định đúng đắn.

Khó xin chuyển thành thổ cư

Đất trồng cây lâu năm có thể chuyển thành đất thổ cư để xây dựng nhà ở và các công trình công cộng khác với điều kiện đáp ứng  đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành và phù hợp với chính sách phát triển của địa phương. Vậy nhưng không phải khu vực nào của loại đất này cũng có thể chuyển thành đất thổ cư.

Đất nông nghiệp thường không mấy hấp dẫn trên thị trường bất động sản. Trừ những nơi có điều kiện phát triển đặc biệt và được định hướng phát triển thì có thể chuyển diện tích trồng cây lâu năm thành đất ở dễ dàng và nhanh chóng. Người mua nên chú ý đến các thông tin rao bán để không rơi vào tình trạng "cháy" đất ảo.

Bị lừa đảo

Trên thị trường ngày nay, có rất nhiều đơn vị kém uy tín sử dụng các chiêu trò để cung cấp quảng cáo sai sự thật để lôi kéo các nhà đầu tư ít kinh nghiệm.

Một trong những chiêu trò phổ biến là các cò đất này thuyết phục người mua với lý do có nhiều mối quan hệ nên có thể nhanh chóng hoàn thành mọi thủ tục. Không những vậy, các lô đất trồng cây lâu năm  còn  rẻ hơn nhiều so với mặt bằng chung của thị trường. Trên thực tế, nhiều khách hàng đã bị các dự án lừa tiền.

Rủi ro đến từ chính người mua

Sau khi phát hiện ra mọi vấn đề bên ngoài, bạn cần đánh giá lại năng lực của bản thân. Bạn định  mua một lô đất với nguồn tiền nào? Đó có thể là tiền tiết kiệm, tiền vay từ người thân, bạn bè, hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Xác định kỹ nguồn vốn đầu tư sẽ giúp bạn thiết lập nền tảng tài chính vững chắc, tránh việc phải bán tháo vì thiếu hụt vốn.

Từ năm 2022, nhà nước Việt Nam siết chặt lại vấn đề chuyển đổi các loại đất sang đất thổ cư, cũng như mạnh tay xử lý các vấn đề phân lô bán nền ào ạt dẫn đến vỡ quy hoạch chung của cả thị trường. 

Trên đây là những thông tin cụ thể về việc chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư và những rủi ro pháp lý khi mua đất trồng cây lâu năm mà Chợ Trời đã tổng hợp và biên soạn lại.

Hy vọng nó có thể giúp ích cho công việc đầu tư của mọi người.